Dal 2021 è istituito un importante stimolo alla ristrutturazione degli edifici, il famoso 110% che, a fronte dei lavori per l’ammodernamento delle abitazioni, permette l’integrale recupero fiscale degli importi spesi. Questo può avvenire in modo diretto (il proprietario recupera in dieci anni attraverso le dichiarazioni dei redditi) oppure in modo indiretto (il proprietario cede questo credito all’impresa esecutrice dei lavori – che poi li può cedere, a sua volta, alla banca – e non paga nulla).
Ora il nuovo Governo sembra voler modificare queste regole in senso estremamente restrittivo per varie ragioni che, in questo articolo, poco rilevano. In ogni modo, questo 110% è stato sulla bocca di tutti gli italiani e anche se noi non ne abbiamo usufruito, in realtà ci riguarda. Molto da vicino.
Quale che sia il giudizio sull’effettiva efficacia del provvedimento, questa misura ha generato “effetti collaterali” molto significativi e che rimarranno persistenti nei prossimi anni.
Già nel 2021, pur essendo ancora in un contesto di pandemia da Covid-19, si registravano i primi segnali di una ripresa economica molto robusta e, forse, fin troppo brusca: la difficoltà di reperire materie prime, semilavorati e prodotti finiti era chiara a molti e questa ridotta capacità dell’offerta di soddisfare la domanda già produceva effetti sui prezzi di questi beni, prezzi che cominciavano ad aumentare.
La misura del 110% ha scatenato un’enorme domanda nel settore edile, talmente forte da generare una pressione sui prezzi mai vista: oltre all’energia elettrica che, purtroppo, abbiamo potuto sperimentare anche noi, in un solo anno l’acciaio è aumentato di oltre il 70%, il legname del 78%, il bitume di oltre il 35% e il cemento di un più limitato 14%. Questa tendenza non accenna affatto a fermarsi e questo può essere un bel problema se vogliamo costruire una nuova casa o ristrutturarne una esistente.
Attenzione, però: non dobbiamo pensare che, se non ricadiamo in uno di quei due casi (costruire o ristrutturare), il problema non ci riguardi: se abbiamo assicurato la nostra casa (assicurarsi è una scelta intelligente) dobbiamo ricordarci che la nostra polizza prevede un valore assicurato per il nostro fabbricato, un valore molto preciso.
Saremmo portati a pensare che il valore assicurato della nostra casa sia legato al Valore Commerciale, quello che potremmo ricavare da una vendita o che dovremmo sborsare per acquistare una casa simile nella stessa zona, ma non è così: le assicurazioni non devono vendere la tua casa ma ripagarti le spese in caso di danneggiamenti!
In effetti il valore giusto da considerare è il costo di ricostruzione a nuovo: se il valore commerciale può oscillare parecchio se il tuo quartiere si degrada oppure se ci sono molte nuove costruzioni in zona, il costo di ricostruzione a nuovo è l’insieme delle spese necessarie per ricostruire il tuo fabbricato da zero perché purtroppo è andato completamente distrutto da un incendio o da una calamità naturale (sempre più frequenti nel nostro Paese). Questo valore è la somma dei costi di progettazione, di manodopera, dei materiali, e delle attrezzature necessarie ed è abbastanza costante in una determinata zona e dipende anche da come è quella zona, ad esempio: in Pianura Padana i costi di ricostruzione sono più o meno uguali, in montagna saranno un po’ più alti, in zone poco accessibili come i carruggi (i vicoletti strettissimi di Genova), saranno ancora più elevati. Come vediamo bene, non c’è alcun legame con il valore commerciale che può variare moltissimo anche solo per il piano dell’appartamento!
Oggi questi fortissimi aumenti hanno alzato sensibilmente il costo di ricostruzione a nuovo, ben di più dell’inflazione generale (che è intorno al 10,8% su base annua a febbraio 2023) ed è indispensabile mettere mano alla nostra polizza per evitare che le garanzie non siano sufficienti a neutralizzare i danni: dobbiamo modificare sensibilmente il capitale assicurato affinché sia sufficiente a ripagare tutti i costi di ricostruzione.
Un ultimo avvertimento: magari potremmo pensare che tanto la probabilità che succeda un danno così enorme da dover ricostruire completamente la nostra casa sia talmente bassa che tutta questa attenzione non sia così necessaria in fondo. Questo sarebbe un gravissimo errore: l’art 1907 del Codice Civile impone che verremo rimborsati solo parzialmente anche per danni meno gravi della distruzione totale. Ma questo lo vedremo insieme nel prossimo articolo!
